Natália Fioravanti Salvadori
Advogada do Escritório Marcos Martins Advogados
A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade de bens e, também, um importante instrumento para regularização de imóveis, sobretudo quando se verifica hipóteses de parcelamento e desmembramentos irregulares do solo.
Entretanto, considerando que o Judiciário está abarrotado de processos tramitando nas suas mais variadas instâncias, observa-se no Brasil, desde o século passado, a denominada crise de acesso à justiça.
No caso do processo de usucapião judicial, infelizmente, a duração razoável do processo dificilmente é verificada, uma vez que, além dos requisitos temporais e documentais específicos, a lei prevê uma série de atos, muitas vezes repetitivos, permeados pela busca insistente de réus certos, envios de ofícios, que tornam o andamento processual extremamente moroso, fazendo com que o processo se arraste por anos a fio.
Visando trazer uma alternativa a essa situação, o artigo 1.071 do Código de Processo Civil trouxe em seu bojo a possibilidade de realizar-se o procedimento de usucapião em Cartórios de Registro de Imóveis, ou seja, de forma extrajudicial. A usucapião extrajudicial busca abreviar o tempo necessário para a regularização do bem que se verificava na via judicial, possibilitando ao possuidor receber o título de propriedade de forma mais rápida e menos custosa.
Isso porque, no procedimento de usucapião pela via extrajudicial permite-se a exclusão das custas judiciais, sendo, portanto, mais econômico para o possuidor do bem.
Vale ressaltar que o procedimento realizado em cartório dispensa a homologação por juiz, bem como a necessidade de intervenção pelo Ministério Público, portanto, a usucapião extrajudicial permite significativo ganho à parte requerente que pretende regularizar sua propriedade através da comprovação de sua posse.
Além disso, o procedimento de usucapião extrajudicial pode ser adotado para qualquer espécie de usucapião, ou seja, desde a hipótese de usucapião extraordinária, na qual é necessário comprovar a posse por 20 anos ininterruptos, até a usucapião coletiva, na qual comprova-se somente 5 anos de posse, desde que haja anuência dos confrontantes do imóvel, isto é, dos proprietários dos imóveis que circundam o que se visa usucapir.
Sendo assim, o interessado poderá requerer perante o Cartório de Registro de Imóveis responsável pela situação do bem a usucapião, acompanhado dos documentos necessários para tanto e representado por seu patrono, eis que, em razão da complexidade dos atos postulatórios, é obrigatório que a parte seja acompanhada por advogado.
A documentação indispensável a ser apresentada é a prova pré-constituída de posse do imóvel pelo requerente, a fim de comprovar o tempo exigido pela usucapião que se pretende reconhecer, devendo esta ser mansa e pacífica, ou seja, sem que haja, durante todo o período, qualquer ato do proprietário visando a retomada da posse do bem.
Outrossim, a fim de comprovar os anos de posse do imóvel, é possível a elaboração de Ata Notarial, através da qual o Tabelião atestará a constatação da posse do imóvel pelo requerente. Contudo, embora trate-se de documento útil, sua lavratura é dispensável à usucapião, devendo ser avaliada a necessidade caso a caso.
Ainda, poderá o requerente apresentar documento que comprove o justo-título da posse, como, por exemplo, instrumento de cessão de direitos sobre o bem, assim como eventuais provas de quitação de tributos e taxas do imóvel, contratos de prestação de serviço no local, correspondências direcionadas ao requerente, dentre outros documentos que possam atestar a permanência no imóvel pelo tempo previsto em lei, os quais, embora dispensáveis, contribuem para o êxito do procedimento.
É imprescindível, no caso de usucapião de bem imóvel, a apresentação de ART, também denominada Anotação de Responsabilidade Técnica, com memorial descritivo do bem, elaborado por profissional engenheiro civil competente, e através desta o Oficial de Registro de Imóveis verificará os confinantes e confrontantes do imóvel, os quais serão intimados para manifestarem sua anuência sobre o pedido de usucapião formulado.
Conquanto o rito extrajudicial preveja apenas a intimação dos vizinhos, quaisquer terceiros interessados, bem como a Fazenda Pública Municipal, Estadual ou da União, poderão apresentar manifestação sobre o pedido de usucapião, caso verifiquem tratar-se de bem público, hipótese em que a pretensão do requerente será obstada.
Em caso de eventual impugnação ao pedido de usucapião, o Oficial de Registro de Imóveis deverá remeter o procedimento extrajudicial ao crivo do juízo, de modo que o processo siga pela via judicial.
Entretanto, havendo o consenso entre as partes, o procedimento de usucapião será rapidamente concluído, especialmente em razão da forma pela qual os confinantes e confrontantes do imóvel são intimados, uma vez que, diversamente do processo judicial, no procedimento extrajudicial não há citação pessoal destes.
Portanto, o procedimento de usucapião extrajudicial se revela célere, prático, econômico e seguro à regularização da posse e propriedade dos imóveis e móveis que eventualmente estejam com algum entrave, sendo importante meio jurídico a promover a regularização fundiária.
Para saber mais e verificar se seu imóvel é passível de regularização por meio da usucapião extrajudicial, entre em contato conosco. O escritório Marcos Martins Advogados está atento a este assunto e preparado para prestar assessoria jurídica qualificada aos seus clientes.
