No dia 12 de março de 2025, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por maioria de votos, que é possível penhorar imóveis financiados com cláusula de alienação fiduciária para a cobrança de dívidas condominiais. Essa decisão traz importantes implicações tanto para os credores de dívidas condominiais quanto para os compradores de imóveis financiados.
A Alienação Fiduciária e suas implicações
A alienação fiduciária é amplamente utilizada no financiamento imobiliário. Nesse tipo de contrato, o banco ou instituição financeira concede crédito para a aquisição do imóvel, mantendo a propriedade do bem até a quitação do financiamento. O comprador, por sua vez, detém apenas a posse do bem, sem poder transferi-lo ou vendê-lo até a liquidação da dívida.
Essa relação jurídica entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário levanta questionamentos sobre a responsabilidade pelo pagamento de dívidas condominiais em caso de inadimplência do comprador, uma vez que ele ainda não possui a propriedade plena do imóvel.
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A decisão da 2ª seção do STJ
O STJ julgou três recursos (REsp 1.929.926, REsp 2.082.647 e REsp 2.100.103) sobre a possibilidade de penhora de imóvel financiado para o pagamento de dívidas condominiais. O colegiado, composto por 9 ministros, decidiu por 5 votos a 4 que a penhora do imóvel financiado é permitida. A tese vencedora foi apresentada pelo ministro Raul Araújo, acompanhado pelos ministros Moura Ribeiro, Isabel Gallotti, Daniela Teixeira e João Otávio de Noronha, que fundamentou-se no caráter propter rem (“relacionado ao bem”) da obrigação condominial, ou seja, a dívida está vinculada ao bem, independentemente de quem seja o proprietário.
Assim, mesmo que o banco seja o proprietário fiduciário do imóvel, o comprador, que detém a posse e o usufruto do bem, deve ser responsabilizado pelas dívidas que recaem sobre ele, incluindo as condominiais. Caso haja inadimplência, o banco pode ser obrigado a quitar a dívida e, posteriormente, cobrar o devedor.
Impactos para o mercado imobiliário e os condôminos
A decisão do STJ tem profundas implicações no mercado imobiliário, especialmente para os compradores de imóveis financiados. A possibilidade de penhorar o imóvel para quitar dívidas condominiais pode ser vista como um avanço na proteção dos condôminos, garantindo que as dívidas associadas ao imóvel sejam pagas, mesmo que o devedor não seja o proprietário pleno do bem.
Por outro lado, a decisão também coloca uma responsabilidade maior sobre os bancos credores fiduciários, que poderão ser chamados a quitar as dívidas de condomínio em nome do comprador inadimplente. Essa situação pode gerar um aumento nos custos operacionais das instituições financeiras, que poderão repassar esse custo para os devedores fiduciantes por meio de novas cláusulas contratuais.
Além disso, a decisão reforça a importância da cláusula de alienação fiduciária nos contratos de financiamento imobiliário, uma vez que ela proporciona uma maior segurança jurídica para os credores. Os bancos terão agora uma responsabilidade mais ativa em relação às dívidas condominiais, o que pode levar a uma revisão nos contratos para incluir previsões mais claras sobre o pagamento dessas dívidas.
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