Em decisão recente, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que o contrato de compra e venda entre particulares de um lote não regularmente registrado é nulo, independentemente de o comprador estar ciente destas irregularidades. Entenda o caso.
Comprador entrou com ação na Justiça
Neste caso em questão, o vendedor do lote incluiu no contrato de compra e venda do lote a informação de que não havia registro do imóvel e a existência de ação civil pública em curso, movida pelo Ministério Público, que versava sobre a região.
O comprador do lote inicialmente aceitou essas condições, porém posteriormente ajuizou ação declaratória de nulidade do negócio jurídico e conseguiu sentença favorável, confirmada pelo TJSP.
O que disse a defesa do vendedor?
A defesa do vendedor do lote argumentou que a vedação à transmissão de propriedade de imóvel irregular só se aplica a contratos firmados entre construtoras, incorporadoras ou afins com os consumidores, porém, a relatora do Recurso, a ministra Nancy Andrighi, decidiu por afastar tal tese, aduzindo que as regras para o loteamento e o desmembramento de áreas urbanas estão expressamente dispostas na Lei n. 6.766/1979, e que não diferencia se o lote é fruto de empreendimento imobiliário ou não.
Assim, a magistrada reconheceu a aplicabilidade da supramencionada Lei aos negócios jurídicos firmados entre particulares.
Desfecho da ação
Posteriormente, com fundamento no disposto no art. 37 da Lei, a ministra concluiu pela vedação à venda ou a promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
Isso porque, na hipótese de o loteador não requisitar aprovação da prefeitura para iniciar a urbanização do lote, o loteamento configura-se como clandestino, sendo proibida sua comercialização, ainda que haja concordância e a expressa manifestação de vontade de ambas as partes em realizar o negócio.
Conclusão
Essa decisão preencheu lacunas existentes no ordenamento jurídico brasileiro, consolidando a aplicabilidade da Lei n. 6.766/1979 aos negócios jurídicos firmados entre particulares. Ademais, reforçou a impossibilidade de se realizar a venda clandestina de lotes não devidamente registrados, ainda que com ciência e anuência do comprador.
Em síntese, a referida decisão contribuiu para o fortalecimento da segurança jurídica do direito brasileiro, ao fechar brechas que poderiam permitir a celebração de negócios ilícitos, os quais possuem potencial para gerar prejuízos significativos ao comprador em momento posterior.
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