Pedro Rezek Andery Altran
Advogado do Escritório Marcos Martins Advogados
A relação de compra e venda pode envolver diversas variáveis entre o vendedor e o comprador, e uma delas é o desconto concedido na mercadoria/serviço.
Essa prática possui vários objetivos, podendo ser o aumento da competitividade da empresa no mercado, estimular o pagamento à vista, entre outros.
Os descontos podem ser oferecidos no momento da compra do bem/serviço ou posteriormente. No primeiro caso, são classificados como descontos incondicionais, ou seja, não há qualquer condição especial para que o vendedor diminua o valor da mercadoria.
Já a segunda modalidade é chamada de desconto condicional. Como o próprio nome já diz, existe uma condição para que ele seja concedido, como por exemplo, desconto de 10% nos casos de boletos pagos antes da data de vencimento.
Apesar de não existir dificuldades no entendimento dos conceitos, a concessão desses descontos pode causar confusão na contabilidade da empresa dependendo da maneira que forem medidos.
Melhor explicando, pelo fato deles serem redutor do preço da mercadoria, há a possibilidade de tornarem-se despesa para o vendedor ou receita para o comprador. Esse é o entendimento da Receita Federal:
Os descontos condicionais são aqueles que dependem de evento posterior à emissão da nota fiscal, usualmente, do pagamento da compra dentro de certo prazo, e configuram despesa financeira para o vendedor e receita financeira para o comprador.” (Solução de Consulta Cosit nº 34, de 21 de novembro de 2013).
Definidos os conceitos de desconto incondicional e condicional, passa-se agora a analisar os seus efeitos para as empresas no lucro presumido que atuam no ramo imobiliário.
As empresas do lucro presumido, possuem como regra geral para a composição da base de cálculo do Imposto sobre a Renda – IRPJ, a aplicação de um percentual variável sobre a receita bruta deduzida das devoluções, vendas canceladas e dos descontos incondicionais.
Já para o cálculo do PIS e da COFINS, a base de cálculo é a receita bruta, excluindo determinadas rubricas, dentre elas o desconto incondicional.
A exclusão dos descontos incondicionais está disposta nas legislações que regulam o Imposto sobre a Renda, PIS e a COFINS, portanto não há qualquer dúvida com relação a este tópico. Entretanto, não há qualquer menção nessas legislações sobre a exclusão dos descontos condicionais, e conforme citado acima, a Receita Federal entende que eles devam ser classificados como despesa para o vendedor e receita para o comprador.
Acontece que as pessoas jurídicas do ramo imobiliário (loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda e imóveis construídos ou adquiridos para revenda), possuem regramento próprio, e essa peculiaridade a diferencia das outras pessoas jurídicas.
A regra para elas é que a receita bruta compreende o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas, conforme previsão contida no artigo 30 da Lei nº 8.981/95, não podendo a base de cálculo dos impostos sobre a renda/faturamento ultrapassar esse limite.
Assim sendo, a limitação impede que entrem nessa conta os descontos oferecidos, ainda que concedidos condicionalmente, pois não representam valores recebidos pelas empresas na venda de unidades imobiliárias.
Esse entendimento foi confirmado pela Receita Federal na Solução de Consulta n° 106, de 2020:
Os valores dos descontos concedidos mesmo condicionalmente, como não representam valor efetivamente recebido pela venda das unidades imobiliárias, não devem integrar a receita bruta das pessoas jurídicas que exploram atividades imobiliárias de loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda
Dessa forma, diante da existência de legislação específica para empresas que atuam no ramo imobiliário e do entendimento seguido pela Receita Federal do Brasil, as empresas que explorem esse tipo de atividade não devem incluir na base de cálculo dos tributos os valores referentes aos descontos condicionais.
O escritório Marcos Martins Advogados, coloca a sua equipe tributária à disposição para sanar eventuais dúvidas.
