Tiago Aparecido da Silva
Advogado do Escritório Marcos Martins Advogados
A compra de imóvel, seja para fins de moradia (residência) ou para fins de investimento sempre requer muita atenção, análise de uma série de informações e documentos antes de sua concretização.
Um ponto relevante, que acaba passando despercebido no momento da compra, é a forma de registrar esse imóvel, seja na contabilidade de uma empresa ou na declaração de imposto de renda de uma pessoa física, pois o que é feito nesse momento é determinante para fins de tributação no momento da venda, quando será apurado o imposto de renda a recolher em caso de ganho de capital.
O registro contábil adequado do imóvel está vinculado à sua destinação e quando não observado pode resultar em um Imposto de Renda a recolher doze vezes maior do que o efetivamente devido em uma operação de venda, o que pode sofrer alterações de acordo com regime de tributação da empresa.
Nesse contexto, a venda de um imóvel, para fins tributários, não pode ser realizada aplicando o mesmo entendimento para todos os casos, como se fosse uma fórmula matemática, sendo necessário analisar caso a caso.
Além disso, a fato da destinação a ser dada ao imóvel estar devidamente refletida na contabilidade se torna ainda mais importante considerando o entendimento da Receita Federal de que a finalidade para qual o imóvel foi adquirido se sobrepõe ao enquadramento contábil.
Em outras palavras, desconsidera-se os registros contábeis e tributa-se a operação como de fato ocorreu, com a imposição de multa e juros.
Por isso a importância da efetiva e completa análise tributária no momento de aquisição do imóvel, pois esta é a melhor maneira de se obter uma eficiência tributária com a maior segurança jurídica possível no momento de sua venda.
Passando para as pessoas físicas o ponto de atenção é outro, pois o cuidado está nas informações prestadas diretamente para Receita Federal, mais especificamente aquelas transmitidas na Declaração de Imposto de Renda.
É comum, embora indevido, ajustes entre comprador e vendedor, para que a operação seja registrada por um valor inferior ao realmente praticado.
Caso o valor reduzido seja informado na Declaração de Imposto de Renda o que se tem, no momento futuro, é um aumento do Imposto de Renda a ser recolhido, já que para este caso o tributo é calculado com base na diferença entre o valor de aquisição, informado para Receita Federal, e o valor da venda.
Vale registrar que esta prática, registro da compra e venda com valor reduzido, pode gerar ainda auto de infração para exigência de ITBI ou ITCMD, a depender da operação que foi realizada (compra e venda, doação, herança), demonstrando que algo feito sem a devida análise pode gerar consequências desagradáveis.
Voltando ao assunto em análise, especificamente quanto às pessoas físicas, quando se fala em imposto de renda sobre imóveis deve-se observar um importante benefício à disposição de todos, a isenção do imposto de renda sobre o lucro obtido na venda de imóvel residencial.
Trata-se da isenção do pagamento de Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido com a venda de imóvel residencial, desde que, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da celebração do contrato, o contribuinte utilize o valor recebido para aquisição de outro imóvel residencial.
Vale observar que em 2018, por meio do julgamento realizado na Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº. 1.668.268) houve o reconhecimento de que esta isenção se mantém mesmo quando o valor é utilizado para quitar, total ou parcialmente, o financiamento de outro imóvel residencial no Brasil, mesmo que a compra tenha ocorrida em momento anterior à venda, afastando o entendimento da Receita Federal que insistia na cobrança do imposto nesses casos.
Agora, em decisão proferida pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região, o mesmo entendimento foi adotado, constando na decisão que “a isenção do imposto de renda para o ganho auferido por pessoa física residente no país na venda de imóvel residencial, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóvel residencial localizado no país, pouco importando que o contrato de compra tenha sido realizado anteriormente, desde que ainda existam valores a serem pagos em decorrência dele” (TRF 3ª Região, 4ª Turma, Processo nº. 0023141-37.2015.4.03.6100).
Não restam dúvidas que as operações com imóveis devem ser analisadas com cautela sob o ponto de vista tributário, pois somente assim é possível garantir o recolhimento adequado do Imposto de Renda, evitando desembolsos desnecessários e indevidos por parte de pessoas jurídicas ou físicas.
