Tatiane Bagagí Faria e Vitor José Ferreira do Couto
Advogados do Escritório Marcos Martins Advogados
Tornou-se fato notório que o índice IGP-M (FGV) teve uma variação elevadíssima, de mais de 23% no último ano. Essa variação não se verificava há quase 20 anos e foi gerada por impactos econômicos como a desvalorização do real frente a outras moedas, sobretudo o dólar americano, e no aumento dos preços das commodities, os quais regulam a variação do referido índice. A situação foi agravada, ainda, pelos efeitos da pandemia do COVID-19.
Inclusive, é oportuno citar que a própria Fundação Getúlio Vargas, instituição responsável pela divulgação do IGP-M, reconheceu que a alta no referido índice foi algo realmente extremo, capaz de gerar desequilíbrio em diversas relações comerciais.
A alta extraordinária no IGP-M (FGV) altera, de forma imprevisível, o valor mensal previsto em uma grande gama de contratos, principalmente, no que tange contratos de locação em geral. O referido índice é comumente utilizado na praxe de mercado para reajuste anual de locações, apesar de as variáveis que compõem tal índice estarem diretamente ligadas ao setor industrial. Com efeito, a alta do IGP-M (FGV) causará brusca desvantagem para locatários, enquanto se tornarão extremamente vantajosos para locadores, em razão da onerosidade causada pela aplicação do referido índice de correção.
O desequilíbrio nos contratos em razão da aplicação do reajuste pelo IGP-M pode levar à revisão do preço contratado pelas partes, a teor do artigo 317, do Código Civil, o qual prevê essa possibilidade caso seja atestado o desequilíbrio causado por motivos imprevisíveis, enquadrando-se, nesta hipótese, a alta elevada do índice disposto para reajuste do contrato.
Ainda mais no contexto da pandemia, o reajuste do aluguel pelo IGP-M, aliado à redução da atividade econômica no geral, causada pela adoção de medidas restritivas a fim de conter a disseminação do vírus, é fato extraordinário que impacta no equilíbrio da relação entre as partes, considerando a evidente queda de faturamento das pessoas jurídicas afetadas pela crise econômica instaurada.
Importante destacar, ainda, que apesar de a Lei de Locação prever, em seu artigo 19, a possibilidade do locador ou locatório solicitarem, judicialmente, a revisão do aluguel, a fim de ajustá-lo à realidade do mercado imobiliário, desde que ultrapassados 3 (três) anos de vigência do contrato locatício, diante do contexto atual não seria razoável impor às partes contratantes ter de aguardarem o transcurso do referido prazo para, só então, discutirem o reajuste do aluguel.
Em situações de onerosidade excessiva decorrente de fato extraordinário, como a atual elevação do IGP-M, o artigo 478 do Código Civil, prevê tanto a possibilidade de rescisão do contrato sem culpa para a parte vítima do desequilíbrio, como, também, a revisão das obrigações contratadas, a fim de não se perder a relação contratual.
Outrossim, com base na teoria da imprevisão e fazendo jus à cláusula geral da rebus sic stantibus, cujo mandamento prevê a plena possibilidade de alteração da letra fria das cláusulas previamente estipuladas pelas partes, mostra-se evidentemente possível a revisão do contrato visando a alteração do índice de reajuste dos aluguéis na hipótese de restar configurado o desequilíbrio contratual. Ou seja, a análise deve ser feita no caso específico, de modo que não cabe a revisão automática do índice aplicável às locações para toda e qualquer relação locatícia.
Pelo fato de a locação tratar-se de contrato de execução continuada, os impactos da alta extraordinária e imprevisível do IGP-M podem ser mitigados pela adoção de outros índices de correção monetária, sobretudo, aqueles que condizem com a realidade das partes envolvidas, evitando o enriquecimento ilícito do locador e a onerosidade excessiva para o locatário.
Nada impede que haja a substituição definitiva do índice de reajuste por outro que se adeque melhor à realidade da relação locatícia, a fim de evitar o desequilíbrio contratual.
Levando tudo isso em consideração, sobretudo, no caso de haver interesse das partes em manter a relação contratual, sempre é recomendável que as mesmas tentem buscar, com o auxílio de seus advogados, uma solução consensual para a alteração do índice de reajuste mais adequado ao contrato, antes de procurar o Poder Judiciário.
No que tange à jurisprudência, nota-se que o entendimento dos tribunais vem se consolidando no fato de ser plenamente possível a revisão do índice de reajuste do aluguel para outro que se adeque melhor à relação contratual, como, por exemplo, o INPC (IBGE) ou o IPCA (IBGE), sempre buscando manter o equilíbrio contratual e afastar a onerosidade excessiva para qualquer uma das partes, e, assim, preservar o negócio jurídico.
Nesse sentido, o Judiciário tem atuado favoravelmente ao reajuste do índice de revisão do valor do aluguel, nos contratos de locação que se restou demonstrado o desequilíbrio contratual ocasionado pelo elevado índice em consonância com a atual situação econômica das empresas em razão das medidas adotadas para enfrentamento da Pandemia da Covid-19. Em recente julgado, o Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar o Agravo de Instrumento nº 2030888-83.2021.8.26.0000[1], concedeu provimento ao pedido do locatário pessoa jurídica para alterar o índice remuneratório do contrato para o IPCA, justificando ser mais condizente com a atual situação econômica.
Desta forma, os locatários podem, independentemente do transcurso do prazo de 3 anos previsto no art. 19 da Lei nº 8.245/91, pedir a alteração do índice de correção do aluguel em razão da variação elevada do IGP-M no último ano, vindo a aplicar, de forma provisória ou definitiva, a depender do caso, índice de reajuste que guarde o equilíbrio contratual, de modo a preservar o contrato e os princípios inerentes à relação locatícia.
É de suma importância salientar que a aplicação deste entendimento relacionado à alteração do IGP-M não é geral e irrestrita, pois devem ser analisadas à luz de cada caso concreto, uma vez que existem diversas variáveis que podem fazer com que a incidência do referido índice de correção seja perfeitamente adequada à relação específica das partes.
A título de exemplo, temos o caso em que o locador, antes do prazo de reajuste do valor mensal, conceda eventual desconto ao locatário, inclusive por conta dos efeitos da pandemia de COVID-19. Passo contínuo, quando da chegada do prazo de reajuste do valor previsto em contrato, suponha-se que o locador pretenda fazer incidir o IGP-M sobre o valor já com o desconto aplicado.
Nesse caso, mostra-se adequada a utilização do IGP-M, pelo fato de que, ainda que tenho havido alta exacerbada do índice de reajuste, o valor mensal do aluguel já se encontrava defasado, em razão do desconto concedido outrora pelo locador.
Dessa forma, é imprescindível a análise apurada e específica de cada caso, a fim de se verificar a real possibilidade de alteração do índice de correção previsto em contrato, principalmente pelo fato de ser essencial a verificação da ocorrência efetiva de eventual desequilíbrio contratual ou de onerosidade excessiva do contrato.
O escritório Marcos Martins Advogados está atento a este assunto e preparado para prestar assessoria jurídica qualificada aos seus clientes.
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[1] TJSP – Agravo de Instrumento nº 2030888-83.2021.8.26.0000 – 30ª Câmara de Direito Privado – Relatora: Des. Maria Lúcia Pizzotti – Data do Julgamento: 05/04/2021
