A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve, por unanimidade, a decisão do Tribunal de Justiça de Goiás (TJ-GO) em um caso que envolvia a rescisão de contrato de compra e venda de um lote, destacando a aplicação do conceito jurídico de supressio. Esse princípio trata da perda de um direito contratual em razão da inatividade prolongada de uma das partes.
O que aconteceu nesse caso?
No caso em questão, um casal havia firmado um contrato de promessa de compra e venda de um terreno, tendo pagado mais de R$ 77 mil em sinal e parcelas. Contudo, devido a dificuldades financeiras, buscaram judicialmente a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos.
Em contrapartida, a empresa vendedora do terreno registrou o contrato na matrícula do imóvel apenas após o início da ação judicial, com o objetivo de aplicar a execução extrajudicial prevista pela Lei 9.514/97 e incluir uma cláusula de alienação fiduciária.
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O que o STJ decidiu?
Em primeira instância, o juiz negou o pedido de rescisão de contrato de compra e venda e determinou que o casal devolvesse os valores relacionados ao IPTU, ITBI, escritura e registro do imóvel. No entanto, o Tribunal de Justiça de Goiás reformou essa decisão, fundamentando que o registro do contrato ocorreu somente após o início do processo judicial, o que inviabilizava a execução extrajudicial.
Os desembargadores basearam-se nos princípios do Código Civil, do Código de Defesa do Consumidor e na Súmula 543 do STJ, determinando a devolução dos valores pagos, já que não havia situação de mora.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, enfatizou que a conduta da empresa ao registrar o contrato apenas após o início do litígio contrariava o princípio da boa-fé objetiva.
De acordo com o artigo 422 do Código Civil, as partes devem agir com ética, lealdade e confiança nas relações contratuais, de modo a evitar que uma parte se beneficie injustamente da inércia da outra.
Assim, foi aplicada a teoria do supressio, impedindo a empresa de realizar a execução extrajudicial. A decisão final determinou a devolução dos valores pagos ao casal, com uma retenção de 10%.
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O que essa decisão significa na prática?
Essa decisão reforça a importância da boa-fé nas relações contratuais e estabelece que nenhuma das partes pode exercer controle absoluto sobre o momento de registrar um contrato, especialmente quando tal controle é utilizado para prejudicar a outra parte após o início de uma ação judicial.
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