Aline Cavalcante de Souza Sanches
Advogada do Escritório Marcos Martins Advogados
Em 18/05/2021, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob a Relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze, realizou o julgamento do Recurso Especial nº 1475477 / MG (2014/0129218-5), para definir se seria aplicável a Lei nº 8.245/1991 ao contrato de sublocação comercial que possui cláusulas adjacentes ao aluguel do imóvel.
A Lei nº 8.245/1991 regulamenta a locação comercial e residencial de imóveis urbanos, bem como os procedimentos a elas pertinentes. Deliberar sobre a incidência da referida legislação na hipótese analisada, implica em determinar se seria ou não cabível a realização de despejo da sublocatária.
No caso apreciado, foi firmado contrato de sublocação comercial, no qual foram estabelecidas diversas obrigações de caráter mercantil, não relacionadas ao aluguel, tais como a utilização da marca da locadora naquele imóvel.
Em razão do inadimplemento da sublocatária com os alugueis vencidos, foi interposta ação de despejo, visando a desocupação do imóvel e a condenação a liquidação dos valores não pagos.
O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais determinou a extinção da ação, reconhecendo a falta de interesse de agir, sob o fundamento de que seria inadequada a ação de despejo para rescindir o contrato de sublocação firmado entre as partes, posto que o instrumento não se restringia a regular uma relação locatícia, mas, também, outras questões comerciais.
Com este entendimento, fixou que a ação de despejo em contratos de sublocação somente seria cabível se o pacto estivesse restrito a regular o aluguel do imóvel, não podendo definir outras matérias empresariais, sob pena de ter afastada a aplicação da Lei nº 8.245/1991.
A locadora interpôs Recurso Especial, visando a análise da matéria pelo Superior Tribunal de Justiça, no desígnio de estabelecer se a existência de cláusulas comerciais paralelas, afastaria a possibilidade de despejo, no contrato de sublocação.
Defendeu que a existência de ajustes acessórias, definindo negócios jurídicos suplementares, não desnaturaliza o contrato de sublocação, devendo ser empregada a Lei nº 8.245/1991.
Em breves linhas, para solucionar a controvérsia, a Corte Superior definiu a distinção entre contratos mistos e conexos.
Explanou que “os contratos mistos podem ser definidos como aqueles resultantes da junção de elementos específicos de contratos diversos, levando à criação de um contrato singular”, enquanto que os “coligados ou conexos há uma justaposição de modalidades diversas de contratos, de tal forma que cada um destes mantém sua autonomia”.
Nos ajustes mistos ou híbridos, há fusão de cláusulas de modalidades distintas, sendo que as partes inserem em um determinado negócio jurídico alguns elementos próprios de outros instrumentos, misturando-os e criando uma terceira espécie. É o caso do leasing, que se origina da junção ente o contrato típico de compra e venda com o de locação.
Nesta categoria, por estarem coligados elementos típicos de dois ou mais contratos nominados, estes perderiam sua natureza individual.
Contudo, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que não seria essa a circunstância dos autos, vislumbrando tratar-se de um contrato coligado, pois todos os outros pactos, de natureza obrigacional, estariam subordinados à sublocação.
Isso porque, as questões paralelas, isoladamente, seriam desinteressantes, constatando-se o estabelecimento de conexão destas com a sublocação.
As cláusulas acessórias foram fixadas de forma dependente a locação, sendo que o uso da marca regulado no instrumento de sublocação, apenas existia para fins específicos de aplicação naquele imóvel, e com a extinção da relação principal de aluguel, também deixa de existir a questão subjacente.
Sendo assim, o Ministro Relator concluiu que “o contrato de sublocação não perde a sua autonomia e não se desnaturaliza mesmo nas hipóteses em que a convenção firmada pelas partes anexar outras espécies contratuais com o único objetivo de concretizar e viabilizar sua finalidade econômica.”
Portanto, o fato de o contrato regulamentar, além da sublocação, outras obrigações acessórias, conexas a relação comercial estabelecida no imóvel, não afasta a aplicação da Lei de Locação, de nº 8.245/1991, mas apenas prioriza a execução funcional do pacto, sendo plenamente cabível a ação de despejo, face ao o inadimplemento dos aluguéis.
O escritório Marcos Martins Advogados está à disposição para propor soluções jurídicas de questões envolvendo direito imobiliário e a lei de locação, mediante a aplicação dos mais modernos entendimentos dos Tribunais Superiores.
