Em recente decisão[1], a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reconheceu a impossibilidade de penhora de um imóvel por dívidas condominiais porque ele era alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal – CEF, ou seja, o Tribunal excepcionou a Lei 8.009/90 que autoriza a penhora de bem de família (imóvel residencial) por dívidas de condomínio.
Em casos de alienação fiduciária, a propriedade do bem adquirido permanece com a instituição financeira que forneceu o dinheiro para sua compra até que o devedor quite a dívida. Enquanto isso ele detém apenas a posse direta do imóvel.
Com tal fundamento, o Tribunal entendeu que o imóvel pertencia ao patrimônio da instituição financeira e não do morador. Logo, não poderia ser penhorado em razão de uma dívida condominial deste.
A Relatora do caso em referência, a Ministra Nancy Andrighi, ainda afirmou que: “Ao prever que o devedor fiduciante responde pelas despesas condominiais, a norma estabelece que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário”
O voto da relatora também apontou uma saída juridicamente possível aos condomínios para tal impasse: solicitar a penhora do direito real de aquisição do imóvel e não do bem em si. Essa medida é expressamente autorizada pelo artigo 835, inciso XII do Código de Processo Civil.
O direito real de aquisição é a expectativa de que a propriedade de um bem (o imóvel) vai se consolidar para uma pessoa (o comprador), uma vez cumprida uma condição imposta (o pagamento do financiamento). Assim, quando o devedor fiduciante quitasse o contrato junto ao banco, a propriedade do imóvel poderia ser transferida ao condomínio, quitando a dívida.
Essa decisão representa um importante entendimento, emanado pelo Superior Tribunal de Justiça porque consolida uma proteção ao imóvel residencial frente às dívidas condominiais e, ao mesmo tempo, traz uma alternativa aos condomínios para recebimento dos seus créditos.
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[1] REsp nº 2.036.289 – RS (2022/0344164-7)
